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标题: 首届业主大会和业主委员会成立程序指引（参考） [打印本页]

作者: 左or右 时间: 2023-11-25 13:10
标题: 首届业主大会和业主委员会成立程序指引（参考）
有些网友在咨询业委会成立的相关程序，结合我们小区正在进行的业委会成立工作，上传一些材料供大家参考

首届业主大会和业主委员会成立程序指引

一、成立首届业主大会筹备组
（一）筹备组成员的条件和人数符合成立业主大会条件的物业小区，业主大会筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表七至九人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。

（二）筹备组的成立程序

1.申请和倡议小区热心公益的业主联名向居（村）民委员会提交《成立首届业主大会筹备组申请书》和《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》，居委会在《倡议》上盖章确认同意。已达到成立业主大会条件的小区，也可由居（村）民委员会向小区业主发出《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》。

2.公示经居（村）民委员会确认的《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》，在小区内张贴公示7日，告知全体业主关于组建首届业主大会筹备组的事宜。
3.公示期内业主自荐《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》公示期间，自荐参与筹备组成员的业主填写《筹备组成员自荐表》，将表格送到居（村）民委员会或者《倡议》上指定的业主处。

4.筹备组的产生《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》公示期满后，联名业主收到的自荐表不超过规定的业主代表人数的，这些自荐的业主即成为筹备组成员。居（村）民委员会召集所有自荐人选举筹备组成员。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托筹备组中的业主代表也可由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会直接推荐产生。

5.筹备组的确立筹备组填写《首届业主大会筹备组备案表》，连同《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》、《筹备组成员自荐表》和筹备组成员名单及简历复印件送物业所在地的居（村）民委员会和街道办事处（镇人民政府）备案，居（村）民委员会同时发出《住宅小区（大厦）业主大会筹备组成员名单的公告》在小区内张贴公示7日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。筹备组将筹备组成员名单、简历及《首届业主大会筹备组备案表》自成立之日起七日内在物业管理区域的显着位置公告。
筹备组自成立之日起90天内应当组织召开首届业主大会。★若筹备组通过上述流程后仍未能成立的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会书面申请。

6．筹备组职责
（1）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（3）确认业主身份，确定业主在首届业主大会会议上的投票权数，依法确定首届业主大会会议表决规则；（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；
（5）召开首届业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显着位置公告并书面通知全体业主。筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后5日内移交业主委员会。

二、拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》和决定表决事项、确认业主人数、投票权数

（一）拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》筹备组自成立备案后，应按照筹备组职责要求参照佛山市住房和城乡建设局制定的《业主大会议事规则（示范文本）》和《管理规约（示范文本）》拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》两份征求意见稿。
（二）决定表决事项、确认业主人数和投票权数
1.筹备组应决定首届业主大会的以下表决事项：
（1）业主大会议事规则；
（2）管理规约；
（3）选举业主委员会成员。决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

2.确认业主人数和投票权数筹备组向建设单位或物业服务企业索取业主资料，确认业主人数，确定每户业主在首届业主大会上的投票权数。建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。面积和业主人数按照下列方式确定：
（1）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（2）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（3）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。（4）总人数，按照前项统计总和计算。车位、摊位等特定空间可以在《业主大会议事规则》中约定计入用于确定业主投票权数的专有部分面积来执行。未参加表决的业主，其投票权数应当按照《业主大会议事规则》中约定是否计入已表决的多数票范围内。

三、推选首届业主委员会候选人
（一）业主委员会委员候选人的资格条件业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
1.具有完全民事行为能力；
2.遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
3.按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；
4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；
5.具有必要的工作时间；
6.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
7.业主大会议事规则规定的其他条件。业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。

（二）发出业主委员会委员候选人推荐的通知筹备组发出《关于推荐业主委员会委员候选人的通知》和《关于住宅小区（大厦）首届业主大会会议讨论事项的公告》在小区内公示7日，向全体业主征集候选人以及征求草案的意见。在公示期内，符合候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《业主委员会委员候选人推荐表》和《业主代表（业主委员会候选人）承诺书》，连同身份证复印件（核对原件后退还）和房产证明复印件（核对原件后退还）一起交给筹备组。业主可向筹备组提出对《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》的修改意见和建议。

（三）候选人及《业主大会议事规则》和《管理规约》的产生筹备组在公示期满后将收集到的名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单。同时，根据业主提出意见和建议，对《业主大会议事规则》和《管理规约（草案）》进行修改和完善。筹备组将整理、核实过的候选人名单、简历表以及修改后的《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约》在物业管理区域的显着位置公示至投票表决通过该两份文件为止。

四、发出召开业主大会通知在《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》、候选人名单和简历公示满7日后，筹备组填写好《关于召开首届业主大会的通知》以及会议时间、地点、议题和议程在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显着位置公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。在公示期内，筹备组及时告知物业所在地的房地产行政主管部门、居（村）民委员会，并印刷好《选举业主委员会委员选票》和《业主大会议事规则、管理规约表决表》。

五、召开业主大会，投票表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、选举产生业主委员会委员等事项业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用的投票方式必须与《业主大会议事规则》规定相一致。业主可以由该幢、单元、楼层的业主以一户一票的方式共同推选，得票过半数且得票最多者为业主代表参加业主大会会议。业主代表应当按照《业主大会议事规则》规定执行任务。业主可以委托代理人参加业主大会会议必须符合《业主大会议事规则》约定，业主和代理人应当签订《业主参加首届业主大会委托书》，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。
首届业主大会按照《业主大会议事规则》规定是否实行差额投票选举方式产生首届业主委员会，并确定委员人数。如果回收的选票未达到总户数的1/2，，筹备组在开箱点票前可以向街道办事处（镇人民政府）申请延期，继续回收选票，延迟时间一般不超过60天。在延期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。若业主大会按照上述流程仍未能通过的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会书面申请。

六、公示表决结果将首届业主大会的投票表决结果、业主委员会名单及分工在小区内显着位置公示5日，业主有权查询相关材料。业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。

七、推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工业主大会自首届业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会自产生之日起三日内召开首届业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1～2人，以及其他职责人员。

八、备案、刻章

（一）备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，提交以下资料备案：1.《业主委员会备案登记申请表》；2.《管理规约》、《业主大会议事规则》；3.业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；4.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排；.其他资料。居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显着位置公告。

（二）刻章业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照《业主大会议事规则》的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。

作者: 友爱56 时间: 2023-11-25 21:10
你就问一句业主委员会成员交物业费吗

作者: 左or右 时间: 2023-11-25 21:34

友爱56 发表于 2023-11-25 21:10
你就问一句业主委员会成员交物业费吗

别的小区不清楚，我们小区业委会成员必须交，而且需要带头交，这是在小区业委会任职的必要条件。

作者: 真的很好 时间: 2023-12-10 14:57
柏庄小区13年，小区公共收益倒欠物业公司，全中国就一家吧，收了13年的公共收益是负债

作者: 真的很好 时间: 2023-12-10 16:03
不成立业委会，小区的钱还不会被几个业委会成员给搞没了，成立了反而负债

作者: 左or右 时间: 2023-12-10 17:47

真的很好发表于 2023-12-10 16:03
不成立业委会，小区的钱还不会被几个业委会成员给搞没了，成立了反而负债

如果属实，那是业伪会

作者: 我爱桃园 时间: 2023-12-10 22:33
有质量的贴

作者: 金榜题名 时间: 2023-12-11 07:23
业主委员会成员，交不交物业费是个问题，到底交多少还是个问题，有没有利益交换更是个问题。业主委员会难取信于业主

作者: 想当瘦子 时间: 2023-12-11 08:29

作者: 退伍的老兵 时间: 2023-12-11 10:32
理清物业是搞服务的！

作者: 计划时代 时间: 2023-12-11 10:46
就问你们小区物业费多少钱/一平方？

作者: 真的很好 时间: 2023-12-11 10:49

左or右发表于 2023-12-10 17:47
如果属实，那是业伪会

业委会成员亲口说的，你原来也是这里业主，你肯定知道

作者: 左or右 时间: 2023-12-11 10:51

真的很好发表于 2023-12-11 10:49
业委会成员亲口说的，你原来也是这里业主，你肯定知道

我19年就离开了，不清楚

作者: 左or右 时间: 2023-12-11 10:51

计划时代发表于 2023-12-11 10:46
就问你们小区物业费多少钱/一平方？

物业服务费1.05元每平方

作者: 真的很好 时间: 2023-12-11 10:52

计划时代发表于 2023-12-11 10:46
就问你们小区物业费多少钱/一平方？

柏庄1.2元一平米，另加收能耗费几百，地下停车场你购买后，也要交几十元一个月管理费，反正收钱项目花样多多，层出不穷，管理的一塌糊涂。

作者: 真的很好 时间: 2023-12-11 10:54

左or右发表于 2023-12-11 10:51
我19年就离开了，不清楚

本想和你们一样卖掉逃离出去，但是房价从几年前9000+跌成5000左右，心里滴血啊！
房价缩水一半

作者: 真的很好 时间: 2023-12-11 10:57

左or右发表于 2023-12-11 10:51
我19年就离开了，不清楚

3期有人按照开盘那时候价格，在卖自己房子，你说亏心不亏心，

作者: 省略号 时间: 2023-12-13 22:18
这么多字，看的头晕！

字写的多，我放心了！

作者: 只看热闹 时间: 2023-12-14 07:29
左右的能力的确很棒，单这篇指引就肯定掉了好几根头发。

作者: 只看热闹 时间: 2023-12-14 07:30

真的很好发表于 2023-12-11 10:57
3期有人按照开盘那时候价格，在卖自己房子，你说亏心不亏心，

白住了几年，亏啥？

作者: 篮球宣州 时间: 2023-12-14 08:31
看过路过！

作者: 左or右 时间: 2024-3-12 17:26

只看热闹发表于 2023-12-14 07:29
左右的能力的确很棒，单这篇指引就肯定掉了好几根头发。

头发没掉，这几年白了真不少，与我这个40余岁的年龄不相符

作者: 非得四个 时间: 2024-3-15 06:59
顶帖拿分

作者: 左or右 时间: 2024-3-21 10:12

只看热闹发表于 2023-12-14 07:30
白住了几年，亏啥？

宣城二手房的确有点崩盘了，均价只有6000多了

作者: 左or右 时间: 2024-6-11 09:58

真的很好发表于 2023-12-11 10:57
3期有人按照开盘那时候价格，在卖自己房子，你说亏心不亏心，

现在整个宣城二手房市场，价格都是很低的，包括当初的热门，香溢梅溪黄金时代宛陵湖三期都在降价，现阶段，正常市场调价而已

作者: 山里娃娃 时间: 2024-6-16 16:21
多几个人和物业穿一条裤子想点子捞钱而已，没有任何作用，本小区基本如此。

作者: 宛陵V小小 时间: 2024-6-19 10:45
顶帖拿分

作者: 左or右 时间: 2024-9-21 15:13

山里娃娃发表于 2024-6-16 16:21
多几个人和物业穿一条裤子想点子捞钱而已，没有任何作用，本小区基本如此。

哪个小区

作者: 左or右 时间: 2024-9-23 10:28
顶一下，

作者: 西门老陶 时间: 2024-9-23 13:24
请问一下楼主，开发商不做物业承接查验，怎么办，政府应该强制吗？

作者: 左or右 时间: 2024-9-23 14:35

西门老陶发表于 2024-9-23 13:24
请问一下楼主，开发商不做物业承接查验，怎么办，政府应该强制吗？

你能说得更详细一点吗？是业委会成立了，开发商不配合做承接查验？

作者: 西门老陶 时间: 2024-9-23 16:32
就是不懂，做承接查验必须要成立业委会，还是没有业委会也能做承接查验，现在关键是开发商没做承接查验维修基金不能使用唉。

作者: 西门老陶 时间: 2024-9-23 16:33
开发商放瘫，没钱做承接查验，政府踢皮球。

作者: 万聪助听器 时间: 2024-9-23 16:49

作者: 左or右 时间: 2024-9-23 16:50

西门老陶发表于 2024-9-23 16:32
就是不懂，做承接查验必须要成立业委会，还是没有业委会也能做承接查验，现在关键是开发商没做承接查验维修 ...

业委会没有成立，承接查验的主体是谁呢？单个业主，你可以就具体问题可以向有关部门反映，相关内容有两年和五年的维保期

作者: 万聪助听器 时间: 2024-9-23 16:51

作者: 左or右 时间: 2024-11-14 09:01
依据宣城市住建部门颁发的相关文件，新建的小区首次筹备业主大会和选举业委会的经费由开发企业提供，按照3‰的标准，15万封顶。

作者: 左or右 时间: 2025-5-19 12:27
如果小区有热心业主，且学习能力强，有正义感，应该成立业委会

作者: 渭城朝雨 时间: 2025-5-22 21:32
现任业委会从小区建好干到现在，也没通过这些流程啊，而且二十年不换届。很多业主不知小区还有个业委会。想建新业委会的一看流程这么复杂，估计知难而退了。

作者: 左or右 时间: 2025-12-23 14:44

渭城朝雨发表于 2025-5-22 21:32
现任业委会从小区建好干到现在，也没通过这些流程啊，而且二十年不换届。很多业主不知小区还有个业委会。想 ...

只有正规，才能做得好

作者: 中元汽贸 时间: 2025-12-23 15:18
政策是好的，我们财富广场国企开发商，成立业委会要了一万块经费，公共用房等图纸文字资料一个没有，人防工程没有，车位无产权照样卖。

作者: 火烈鸟 时间: 2025-12-23 16:21

左or右发表于 2025-12-23 14:44
只有正规，才能做得好

我认为物业主要应该靠政府部门监管，靠业委会是靠不住的。话说你们三期业委会很正规，怎么把好不容易投票选举出来的外地物业让给另一家本地物业了？让本地物业搞本来是件好事，那干嘛还要花政府的钱投票呢？直接让本地物业搞不是更好？你们的操作让人看不明白。

作者: 達芙妮 时间: 2025-12-23 16:46

作者: 左or右 时间: 2025-12-23 19:08

火烈鸟发表于 2025-12-23 16:21
我认为物业主要应该靠政府部门监管，靠业委会是靠不住的。话说你们三期业委会很正规，怎么把好不容易投票 ...

第一，我们小区物业选聘是通过两次业主大会，由业主一人一票选出来的，业委会只负责搭建投票平台，汇总各竞聘企业情况，让全体业主充分了解各家竞聘企业详细情况，周期长达7个月，充分保障全体业主知情权和投票权。选什么样的物业，由业主自己决定，最终多数人投票的企业胜出。

第二，这次投票选出来的物业企业是本地物业企业，不是外地的，且会务经费由中标企业承担，小区不承担，政府也不提供任何资金。

第三，中选的物业企业已经打入30万履约保证金到业委会账户，接受业委会监督与考核。

第四，中选企业按照竞聘合同，无偿投资190万用于小区建设，品质升级。业委会按照竞聘合同所列明细，逐项督促物业企业落实。

第五，你还有什么不明白的，需要我们给你解释。

作者: 火烈鸟 时间: 2025-12-23 19:37

左or右发表于 2025-12-23 19:08
第一，我们小区物业选聘是通过两次业主大会，由业主一人一票选出来的，业委会只负责搭建投票平台，汇总各 ...

你们上次那个关于物业选举的帖子可不是这样说的，是说外地企业中标，然后又莫名其妙地说是最终选择了本地物业，我当时还提出了不解和疑问，只不过没人回复。

作者: 论坛亮剑 时间: 2025-12-24 09:23
请左右看下这民生物业的告知单是不是违法？谢谢

作者: 论坛亮剑 时间: 2025-12-24 09:33
左右专家看下这个民生物业告知单是否合理还是违法？

作者: 奥奇PSS 时间: 2025-12-24 10:20

左or右发表于 2025-12-23 19:08
第一，我们小区物业选聘是通过两次业主大会，由业主一人一票选出来的，业委会只负责搭建投票平台，汇总各 ...

作者: 智者见智 时间: 2025-12-24 15:00
部分地区试行物管会了

作者: 中秋节晶 时间: 2025-12-25 07:14

业主委员会成员，交不交物业费是个问题，到底交多少还是个问题，有没有利益交换更是个问题。业主委员会难取信于业主

作者: 左or右 时间: 2025-12-25 10:54

论坛亮剑发表于 2025-12-24 09:33
左右专家看下这个民生物业告知单是否合理还是违法？

内容来看，物业清理消防通道是符合消防法规定，符合小区管理需要，业主在上述位置放置物品是违反消防法的。

因为物业公司并非是执法单位，不拥有直接处理私人物品的权利。所以处理流程可以再完善一下，先通知，规定时间内没有自行清理，物业可以集中清理在某个地方（例如非机动车库拐角）等业主认领。

高层小区，消防是重中之重，不出事则罢，一出事就是大事，消防通道是生命通道，业主应该配合物业管理！

作者: 论坛亮剑 时间: 2025-12-25 14:22
谢谢答复

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