维权之路

和气生财蔡

宣城市飞彩街道御林河畔1期在2021年成立了业委会，很多人在并不知投举权利的情况下，仍然选择了前物业公司，接下来就发生了很多故事。 在我们小区，很多人和我一样，业委会的成员有没有经过业主投票产生？业委会与物业签订了合同，合同内容我们却并不了解，我也不知当时是否经过业主大会3分之2通过，以及宣传栏公示，只知道有人透露街道某些人要求合同就这么签，真不知为何法制社会仍然发生这些违法乱纪的事… 前不久，省里号召全省进行市民“码上办”集中整治物业乱像，我投诉了，因业委会，物业公司违反了民法典之中的相关法规，要求相关部门给于纠正，完善相关程序，得到得是推诿和胡弄，我和一些业主也曾多次在业主群里发声，要求公有产权要分清，可如今的业委会成员是不懂法还是怎的？对此等重要的事尽然不知，至今搞得不清不楚，很多地方凡进业委会的，对成员的法律知识都是有考量的，可在宣城一个能算上四线的地级市尽然发生这样的事！那些停车费物业公司是否收费合法，至今没有回应！ 我们常谈民生，民主，民权！中央也常说把权力关进宠子里，也真正的希望地方政府把民生大事落到实处，而不是一句空口号，做做形式 ！也不希望在民权的道路上被迫走上上访的道路 …

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市开发区

尊敬的“和气生财蔡”网友：
      您好！您反映的问题已收悉，我单位高度重视，现将办理情况回复如下：
       一、关于小区业主投诉物业用房改成超市对外出租问题。根据《安徽省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务用房包括物业服务办公用房和业委会办公用房。御林河畔小区（一期）自交付使用后，一直没有便民生活超市，小区业主多次反映购物不方便。小区成立业主委员会后，经业委会会议研究决定，暂将部分物业服务用房对外出租改造为便民生活超市，主要是方便小区业主购买生活用品，同时提高小区公共收益。在出租之前已经以书面形式通过本楼栋业主意见，并在小区进行了公示，征求全体业主意见，公示期间无业主提出意见。
    二、关于4号楼路面改造使用小区公共收益问题。小区地下车库出口位于4号楼东面，原规划设计路面较窄，进出车库车辆发生多起刮擦事故，业主意见较大。业主委员会本着改善居住环境宗旨，经会议研究决定对4号楼北面少量绿化带进行改造，将道路拓宽为双向通行车道，减少刮擦事故发生。由于实施道路拓宽需要使用维修资金，根据《宣城市房地产事业发展中心关于规范市区住宅小区公共收益管理使用工作的通知》（宣房发（2021）52号）有关规定，小区公共收益已经纳入维修资金管理范围。为此，业委会经会议研究决定使用公共收益资金实施道路拓宽改造，不再需要全体业主承担改造费用。在实施改造之前，根据御林河畔小区业主大会议事规则第九条规定，经过32位业主代表表决签字（业主代表共36人），一致同意使用公共收益，并采取以书面形式征求全体业主意见，在小区醒目位置和单元门口进行了公示，公示期内无业主反馈意见。
    三、关于业主代表问题。该小区业主人数较多，召开全体业主大会比较困难，根据《宣城市住宅小区物业管理条例》第十三条规定，可以以幢为单位推选业主代表参加业主大会会议，依法履行职责。因此，业主代表可以代表业主研究小区具体事项。
    下一步，我单位物业办将持续跟踪相关情况，如有其它情况欢迎联系经开区物业办进行反映。物业办联系电话：0563-2626327。
    感谢您对经开区工作的监督与支持！

市开发区

尊敬的“和气生财蔡”网友：
      您好！
      您反映的问题已收悉，现已交由我单位物业办处理，处理后会立即进行答复。感谢您对经开区工作的监督和支持！物业办联系电话：0563-2626327。
                                                                                                         

                                                                                                                                                                宣城经开区管委会
                                                                                                                                                                 2023年10月16日

有点难搞

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聆听声音

小区的内部的事还是要业主为主要的管理监督对象，涉及到小区内部的事，任何其他部门都只能是辅助，自己小区自己管，民法典还是物业法有规定：觉得物业或者业委会没尽责的，发起业主大会，应该是两个2/3就可以将他们弄走；

徽韵-江南

《安徽省物业管理条例》
第二章  业主、业主大会及业主委员会
第八条  房屋所有权人为业主。

业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

第九条  业主在物业管理活动中享有以下权利：

（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（二）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

（三）推选业主代表，并享有被推选权；

（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利，监督专项维修资金的管理和使用；

（五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第十条  业主在物业管理活动中履行以下义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；

（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十一条  一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；

（二）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

（三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域；

（四）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。

第十二条  新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第十一条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告。

第十三条  物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十四条  业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

第十五条  物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）房屋等建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备的交接资料；

（六）物业服务用房配置确认资料；

（七）其他有关的文件资料。

第十六条  业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成，人数应当为单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十七条  首次业主大会会议筹备组履行以下职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法，确定候选人名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

第十八条  业主大会决定以下事项：

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）听取和审查业主委员会的工作报告；

（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；

（七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（八）选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）筹集和使用专项维修资金；

（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

第十九条  业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十八条的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

第二十条  物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

物业使用人可以列席业主大会。

第二十一条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。

第二十二条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十三条  业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。

第二十四条  不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。

第二十五条  业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期一般不超过五年，委员可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

业主委员会办理备案手续后，持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第三款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居民委员会、村民委员会。

和气生财蔡

《民法典》第278条明确规定，1至9项由业主共同决定，是业主的专属权利，而且应当经过专有部分占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，6至8项应当经过专有部分占比四分之三以上业主且人数占比四分之三以上的业主参与表决，“业主共同决定”系法律强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同作出决定，而不能由业主委员会通过业主或者业主大会授权形式来行使，规定的目的就是为防止业主委员会用授权方式行使业主权益，从而剥夺业主参与小区事务的权利。至于业主大会形成决议后，业主委员会仅作为业主大会的执行机构进行执行，法律对业主共同决定事项的行使作出较为严苛的规定，就是要保证业主更好地行使事务管理权利。但是宣城市在这上面有缺陷，也就是有漏洞，必尽如此公正的进行，首先宣城没有更好的电子投票系统，业委会也没有业委会微信公众号，随说一般小区都有微信群，但不排除业委会成员思想不公正，同时政府部门领导也是疏于懒漫，如应积极补这个漏洞，也不会出现推诿，胡弄情况发生。老百姓除了投诉，吐槽，骂娘外，要么就拒交物业费以及种种对抗外，也是没有更好的办法，中国人的忍受力都是很大的，不然过去怎会形容一群中国人是蠢zou呢？

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