地方性法规与民法典冲突下的业主权利保障探析

和气生财蔡

一、法律位阶与立法权限的界定根据《中华人民共和国立法法》第八十八条规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。民法典作为全国人大制定的基本法律，其效力层级明显高于省级地方性法规。2023年江苏省高级人民法院在（2023）苏民终45号判决中明确指出，《江苏省物业管理条例》第三十二条关于业主可委托物业服务企业代为投票的规定，实质上剥夺了业主直接表决权，与民法典第二百七十八条产生直接冲突。该判例确立了下位法不得以”操作便利”为由减损业主法定权利的原则。二、合法性审查的核心标准1.立法权限审查：浙江省《物业区域公共事务管理办法》第八条创设的”楼栋代表制”，要求每单元推选两名代表参与业主大会。2022年全国人大常委会法工委备案审查认为，该条款将民法典要求的全体业主参与表决变更为代表制表决，属于对民事基本制度的越权调整，最终促成该条款废止。2.权利保障审查：北京市第三中级人民法院在（2021）京03行终876号判决中，认定《北京市物业管理办法》第十条规定的”紧急事项授权条款”构成对业主表决权的实质剥夺。该条款允许业委会在紧急情况下代行决策权，但未设置决策后追认程序，导致某小区物业费调价方案未经业主表决即生效。3.程序正当性审查：2023年重庆市五中院审理的”阳光小区业委会备案案”中，行政机关依据《重庆市物业管理条例》第三十五条接受业委会备案，但该条例未要求备案时提交原始表决记录。法院援引民法典第二百八十条，以程序瑕疵为由撤销备案决定，凸显地方立法程序规定与上位法的衔接不足。三、司法实践中的冲突处理1.典型案例对比：2022年南京市鼓楼区法院审理的”金陵雅苑物业纠纷案”中，《江苏省物业管理条例》第四十条关于”专项维修资金使用可简化表决程序”的规定，与民法典第二百七十八条要求的表决程序产生冲突。法院最终采用”上位法优先”原则，判决依据地方条例作出的维修资金使用决议无效。2.备案审查机制：全国人大常委会2023年备案审查报告披露，《河北省物业管理条例》原第三十八条关于”入住率不足30%可由建设单位代行业主大会职权”的规定，因违反民法典物权编基本原则，在备案审查阶段即被要求修改。该条款修正后明确限定建设单位代理权限不得超过首期物业交付后24个月。3.业主救济途径：深圳市中级人民法院在（2022）粤03民终18976号判决中创新适用《民法典》第一百五十三条，认定《深圳经济特区物业管理条例》第五十五条关于”业委会可代表业主提起诉讼”的强制性规定，构成对业主诉讼权利的不当限制，开创了司法审查直接否定特区法规条款的先例。四、地方立法的优化路径1.细化实施规范：成都市2023年修订的《物业管理实施细则》创设”分级表决”机制，对物业费调整、公共收益分配等核心事项坚持民法典”双三分之二”标准，而对绿化改造等一般事项允许采用简化表决程序，该模式经最高人民法院调研后作为典型经验推广。2.建立例外机制：广州市在珠江新城超大型社区治理中，参照香港《建筑物管理条例》经验，建立”分区决策+全体确认”制度。将2000户以上的社区划分为若干决策单元，各单元按民法典标准表决后，再经全体业主简单多数确认，既保障个体权利又提升决策效率。3.完善配套制度：杭州市西湖区试点”业主权利观察员”制度，由司法行政机关委派法律专业人员列席业主大会，对表决程序进行全程见证。该制度实施后，涉及表决程序争议的诉讼案件同比下降62%，被写入《浙江省物业管理条例》2024年修订草案。

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