原精方制药厂2305地块，能够成为2024年宣城地王吗？

左or右

   2024年宣城重磅土拍来袭，其中位于响山路和梅溪路交叉口原精方制药厂原址，最有价值的2305地块能够晋升为新的年度地王吗？

   地块面积不大，不到31亩，但是位于老城中心区，二小本部+十二中本部双本部优质学区加持，紧邻安徽省示范高中二中。项目周边有宛陵湖公园、响山公园、鳌峰公园和宛溪河公园，位置十分优越。周边小区房龄偏老，品质不高，但二手房价比较高，8000以上。远远超过宣城市二手房均价。其中政府回购的该项目安置房价格就达8100元。项目入市商品房价格大概一万左右。如果是个品牌开发商注重品质开发也可以打造优质学区改善房，因为稀缺性即使价格再上浮一两千也是实际价值的体现，市中心超过万元的新楼盘将出现。看容积率应该是不超过18层的高层小区，总建筑面积4万方，大概三至四百套房源。起始楼面价不高，不到2800每平方。希望相关部门能将该地块做好宣传，在土地市场上好好推介一下，能多吸引一下外地优秀开发商进入本市参与土拍，也可以主动对接。例如新华地产已经在宣城开发了两个楼盘，它完全可以在这打造一个改善性学区房，以此提振本地低迷房地产市场。

  房市低迷时，就应该把好的地块拿出来提升市场信心，土地市场信心对宣城来说太重要了。地方上发展房地产的本质：一是改善老百姓居住条件，二是促使本地资金内循环，筹集城市建设资金。2305个地块作为近几年宣城推出的最有价值的地块，它的楼面价能够突破4000接近5000么？

  即使楼面价超过5000，个人也不觉得奇怪，因为2305地块，妥妥的王者气质!

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春蚕34

放在五年前，学区是一个亮点。可如今，学区房的效应越来越淡，随着东南西北门的小学新学校不断投入使用，，小学学区房的概念越来越淡，不在是买房时的主要考量。

2016年，全国人口出生率达到锋值1880万，2023降至900万，腰斩还拐了个弯。

宣州区2016年前后，人口出生率是八十多万，小学招生班级人数是六十人。人口出生率下降后，会实施小班化教育。每个班级是四十人左右。

可是，当宣州区人口出生率降至四千时，小班教育也会招不满了。到时候幼儿园，小学，中学……会多米诺骨牌式关闭，对私立学校冲击最大，估计十至十五年后，私立学校都将关门大吉。

目前刚读小学的孩子，正是2016年前后锋值时出生的，学校都能招满，还看不到危机，五至七年后，就算小班教学能消除一部分生源影响，也会有小学招不满的，特别是口碑差的小学。

另外，也生率在大幅下降，相反的是学校还不断的建，去年新五小招生，今年滨湖路学校，烟雨路小学……都开始招生，庙多和尚少的情况在不断加巨

至于你说的这块地的区位，我个人不看好，一，是个阴坡，二，视线超不好。除了东边能看看柏庄，其他三个方向只能看对面的楼。

区位好的地方盖老年大学了

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春蚕34

2023年宣州区的新生儿就四千多，七年后按每个班级四十人招生，也将有很多小学招不满。
有人说四小周围的老破小每平米都值一万，那都是冲着六中去的，如果六中搬迁，那一片的老破小都要烂在手中，别说一万，四五千都卖不掉

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杨桥

春蚕34 发表于 2024-8-2 07:34
放在五年前，学区是一个亮点。可如今，学区房的效应越来越淡，随着东南西北门的小学新学校不断投入使用，， ...

要视线好还不简单，买时代大世界啊！买最高楼层。可视范围内，无敌。

至于说阴坡，蛋扯的生疼。这块地基本上算比较平整的，哪里有坡。

我倒是觉得这块地如果能造别墅，挺好的。

左or右

杨桥 发表于 2024-8-2 08:14
要视线好还不简单，买时代大世界啊！买最高楼层。可视范围内，无敌。

至于说阴坡，蛋扯的生疼。这块地 ...

别墅不可能，市中心不可能再批建，而且容积率已经出来了，只可能是高层，洋房都不是

左or右

春蚕34 发表于 2024-8-2 07:42
2023年宣州区的新生儿就四千多，七年后按每个班级四十人招生，也将有很多小学招不满。
有人说四小周围的老 ...

六中怎么可能搬走，二小本部也不存在招不满，市中心这么多学校，唯独二小做了扩建，现在的硬件条件很好

眼泪天才

拭目以待

左or右

春蚕34 发表于 2024-8-2 07:34
放在五年前，学区是一个亮点。可如今，学区房的效应越来越淡，随着东南西北门的小学新学校不断投入使用，， ...

二小本部，就是亮点，地段也是很好，纵观这几年，还真没有哪个地块能和这块地块的价值相比