综合执法进小区，个人的看法和建议

宛陵湖三期 · 发表于 2026-5-17 20:28

近日获悉，市住建局将选取5个小区开展住宅小区综合执法进小区工作。结合本人多年参与小区治理工作的实践，浅谈几点看法与粗浅建议，抛砖引玉，引出更优良建议。

住宅小区是基层治理的最末端，是民生诉求集中、矛盾纠纷易发的前沿阵地。各种问题突出包括开发遗留问题久拖不决、违法搭建屡禁不止、车辆乱停乱放占用消防通道、飞线充电与电瓶车上楼充电等安全隐患突出、邻里小矛盾频繁、物业与业主纠纷常年累积化解不力，导致住宅小区各种矛盾累积突出，老百姓居住舒适感，幸福感不强，主管部门和物业公司相关工作难以推动和开展。

如何破解？

从实践来看，我们认为这与治理力量分散、执法下沉不到位、权责划分不清晰、业主诉求渠道不畅通、自治基础薄弱等有关，且已成为制约小区和谐稳定、提升居住品质的突出堵点。而推动综合执法常态化进小区，正是破解小区治理难题、提升管理效能、切实维护广大业主合法权益最直接、最有效的务实举措。

小区各类乱象反复滋生、屡禁不止，根源就在于多方主体责任不清、执法力量难以覆盖、部门联动不够紧密、问题处置响应滞后。比如新建小区的工程质量、配套设施兑现等开发遗留问题，长期处于开发商推诿扯皮、物业无执法权限、主管部门介入迟缓的治理空白地带；违建、占用消防通道、违规充电等行为隐蔽性强、整改后极易反弹，物业仅能劝阻、无处罚权力，导致违规行为禁而不绝。邻里之间的日常摩擦、业主与物业之间的服务矛盾，因缺少法治引导和权威处置，往往小事拖大、简单问题复杂化，再加上业主反映诉求的渠道不通、问题处理过程不透明，不断加深信任隔阂，最终形成“问题无人管、矛盾越积越多、居住环境持续恶化”的恶性循环。

要做到推动综合执法真正走进小区、落到实处，必须坚持依法依规、责任明确、快速处置、多方协同，建立全流程、闭环式的治理运行机制。

结合个人实践，我认为首先要划清执法边界与责任清单，严格依照《城市管理综合行政执法条例》《消防法》《物业管理条例》等法律法规，将小区内违建管控、消防安全、车辆秩序、装修管理、物业履职监督等事项全面纳入执法范围，明确执法部门、物业、社区、业主四方职责，从根源上解决相互推诿、无人负责的问题。综合执法部门应该包括市住建部门（城管）、公安（派出所、交警）、消防、法律援助中心、办事处、社区参与其中，明确各方责任。

其次要推动执法力量常态化下沉，采取定点巡查、快速到场处置的工作模式，对占用消防通道、飞线充电、违规搭建等直接危害公共安全的行为，坚持发现即制止、立案即查处、整改即销号，以刚性执法牢牢守住小区安全底线。

同时结合小区真实案例开展普法宣传，讲清业主权利义务、违规行为法律后果，对于屡教不改者，纳入城市管理诚信系统，罚款滞纳金，包括采用冻结房产交易等处置方式约束，引导居民自觉遵守公约，从源头减少违规问题发生。

由综合执法部门（住建、城管，消防，公安等）牵头，联合社区、物业服务企业、业委会及业主代表，搭建小区专属微信工作群，形成“业主线上反映—物业现场核实—执法及时处置—结果公开反馈”的全链条快速处置流程，让业主诉求直达责任主体、问题办理全程可追溯、处置结果全面公开透明。

针对小区开发遗留难题，一方面建立多部门联合会商机制，主动介入协调、依法督促责任方履行承诺，让业主的问题能够得到及时解决，避免业主把问题解决压在非责任主体的物业身上，导致双方矛盾开始形成；针对邻里纠纷与物业服务矛盾，采取执法介入加调解疏导相结合的方式，既坚守法律底线，也兼顾情理温度，最大限度把矛盾化解在小区、化解在萌芽状态。我曾经参与过多起12345工单和物业汇报、业主投诉的矛盾调解，从实践上来看，如果第一时间介入处理，避免信息不通畅造成矛盾扩大，会极大的提高问题的解决效率。我们在小区制作了业主网站，开设了问题报修、投诉建议、业委会信箱栏目，接收广大业主意见，一定程度上促进问题的解决。

另一方面同步强化业主组织建设，指导健全业主委员会，规范制定小区议事规则和管理规约，明确业主权利义务、公共事务决策流程与公共行为约束准则，搭建常态化协商议事平台，稳步培育业主自我管理、自我监督、自我服务的自治能力。我们小区《管理规约》第14条明确规定:机动车停放在非停车区域，堵塞消防通道及影响业主出行，经物业公司提醒仍然不整改，经业主大会授权物业公司采取临时锁车处置。该管理规约，经过业主大会由全体业主投票通过，符合《民法典》业主自治要求，全体业主需遵守。

通过多方同向发力，将分散的治理力量整合为协同共治合力，把事后被动处置转为事前主动防控，让小区治理更规范、更高效、更贴合业主的真实需求。

通过综合执法进小区，在坚持法治为先，明确职责、快速响应、共建共享，才能有效规范物业服务、约束违规行为、化解矛盾纠纷，真正实现小区秩序井然、邻里和睦相处、居住安心舒心，构建和谐稳定、高效共治的宜居家园。

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