对新一轮“棚改”的几点思考

颛顼的后裔

今年7月21日，国务院常务委员会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，被业内冠以“棚改2.0”的称呼。相较原来的“棚改”，新的“棚改”有哪些新的特点？我们应该采取哪些新的举措？以下谈几点个人的思考。
一、新旧“棚改”的差异
1.目的不同。旧的“棚改”，主要目的，是为了改善棚户区居住条件，提升城市形象；新的“棚改”，除了上述目的外，更主要的，是为了拉动房地产上下游产业发展，维持房地产业对经济和就业的贡献率。
2.范围不同。旧的”棚改“范围涵盖各类大小城市，没有范围的限制；新的”棚改“仅限于超大和特大城市，也就是仅限于全国7个超大和15个特大城市。
3.市场条件不同。旧的“棚改”，市场条件总体是供小于求；新的“棚改”，一方面，由于价位居高，购买力有限，炒房退热，建设规模过大，导致存量房过多，一方面，由于购买力有限，刚需得不到满足。特别是在超特大城市，供需错位现象严重。
二、我们应该采取的新的举措
受当前房地产市场和房地产政策的影响，为了确保总体供求基本平衡，避免房价大起大落，坚持人居有房和“住房不炒”，必然需要采取与既往不同开发建设手段。即市场化与行政干预相结合的新的综合配套手段。
1.坚持“住房不炒”，不断挤压“投资性住房”规模。要想达到上述目标，最直接的手段就是控制房价升值的空间。从理论上说，当房屋增值收益与银行同期存款收益相当时，住房就失去了投资价值，住房就能够真正回归“住”的本性。因此，适当控制房价，保持房价的长期可估性，是确保“住房不炒”的最根本、最直接、最有效的宏观调控手段。同时，继续加强和完善对首套住房以外购房的管理，增加其购房成本和准入门槛，是见效较快的应急措施。通过一定时间的持续努力，“投资性住房”必定会被挤出房地产市场，真正实现“住房不炒”。
2.充分利用土地供给调控手段，保持供需基本平衡。我们都知道，价格受供求关系影响，正是由于“投资性住房”的影响，使得市场需求信息失灵，从而导致政府利用供给土地的行政调控手段失灵。在住房回归“住”的本性后，政府才能够比较准确地了解房地产市场的实际需求，从而为政府供地决策提供准确依据。
3.限定新“棚改”后的住房价格。
限定的房价，既要与市场接轨，同时，必须兼顾前述要求。一般情况下，“棚改”后的房屋，主要由回迁房+可外售的商品房+政策性住房构成，开发企业的利润主要靠外售商品房获得，因拆迁等成本较高，因此，如要获得一定的利润，开发企业必须保证外售商品房能够达到一定的价格，如果，开发企业经过测算，外售商品房达不到这样的价格，那么，他们就不会参与。在旧的“棚改”项目实施中，政府一般采取的是，通过减免税费的方式进行适当补贴，一旦限定“棚改”后的住房价格，必然会导致政府补贴增加，因此，新的“棚改”，需要政府适当投入已成必然。
4.改变规划设计方式，精确核算改造成本。影响建设成本建设成本的因素比较多，最主要的是规划方案，而影响规划方案的最主要因素是规划设计条件。旧的“棚改”，政府负责出规划设计条件，开发企业负责组织规划方案设计，报政府审批，而开发企业在竞拍前，必须要做的功课就是，依据规划设计条件，组织进行概念性详细规划设计，并据此进行经济测算，确定报价。由于开发企业进行的概念性详细规划与政府最后审定的规划方案往往存在一定差异，容易因规划审批造成政企间的矛盾，并使开发企业承受一定的风险。为了减少风险，并为成本测算提供较为可靠的依据，在新的“棚改”中，可由政府负责组织完成线性规划设计，以此进行项目成本核算和招标。
5.由政府负责征迁及安置。在旧的“棚改”，开发企业一定程度参与征迁和安置，由于缺乏手段和资源，加之存在一定的不规范操作，往往容易造成项目久拆不清，纠纷较多。新的“棚改”，征迁及安置应由政府统一组织实施，征迁前，统一民调、统一公布各户补偿安置标准、统一安排拆迁时间、统一签订补偿安置协议、统一所需资金投入、统一净地交付。这样做，虽然增加了政府工作事务，但可减少项目开发建设难度，增加项目吸引力，减少后期开发风险。
6.加强对项目开发资金全过程监控。旧的“棚改”，出问题的项目，往往是由于开发企业自有资金不足，预售房款虚报外挪所致。因此，在项目招标文件中，设置资金准入门槛，设置共管帐户，对项目资金进行全过程监控尤显重要。
7.加强对政策性住房和回迁安置房的质量监管。由于采取了带项目详细规划招标的方式，一定程度上避免了从规划层面降低政策性住房和回迁安置房环境品质的可能，但仍然存在在施工图设计和施工过程中，降低其品质的可能。因此，在招标文件中，必须明确外售商品房和政策性住房及回迁安置房同质设计和施工，并加强监管，确保落实。
可能有朋友会问，我们宣城又不是23城之一，讨论这样的问题有什么意义？其实，“棚改”对于一个城市是永恒的话题，因为，房屋是有寿命的。随着城市的发展，投资性住房的退热，存量住房的消化，新区新建住房规模的压缩，按需定供手段的正常使用，新的“棚改”范围，想必会逐步扩大至我们宣城。
以上为个人一点浅显认识，欢迎各位大佬发表高见。

颛顼的后裔

所以，从另一个角度看，新的“棚改”类似于一种投资性拉动内需的方式，需要地方政府具有一定的财力。

找老同学

“超特大” 和咱大宣没啥关系

木子琴海

一茬又一茬

春蚕34

你写了这么多，难道没看到新文件的重点？新棚改，只针对超特大城市，包括二线城市都没希望，何况宣城这四线城市。

超特大城市，新落户的人口多，在次棚改又能割一批。而中小城市，就算在来一次棚改，也割不到菜了

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少即是多

春蚕34 发表于 2023-10-10 17:09
你写了这么多，难道没看到新文件的重点？新棚改，只针对超特大城市，包括二线城市都没希望，何况宣城这四线 ...

棚改就要大涨，许多人在等待

青山头

少即是多 发表于 2023-10-10 17:48
棚改就要大涨，许多人在等待

就现有6亿幢住房来看，涨的可能性很小。

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颛顼的后裔

春蚕34 发表于 2023-10-10 17:09
你写了这么多，难道没看到新文件的重点？新棚改，只针对超特大城市，包括二线城市都没希望，何况宣城这四线 ...

由于考虑到对房价的控制，在新的“棚改”中，割韭菜是割不成了，政府反而会投入一些。