在《议事规则》中业主大会可以将其行使的相关权利委托给业委会吗？

颛顼的后裔

木子琴海 发表于 2024-5-11 15:53
没真实地反映业主大会的决议与要求，这个委托的行使就是无效的，也是侵权的，因为它没有忠实执行业主大会的 ...

你说到点子上了，就是，哪些可以委托，哪些不能委托，即使有委托也是无效的。下面，我会结合一些案例来谈这个问题。

西门淡定

颛顼的后裔 发表于 2024-5-12 11:58
做一些宣传工作也是一种贡献

意思就是光说不做？

你们小区的一大损失！

颛顼的后裔

首先了解一下，《议事规则》的草拟和内容。
根据《安徽省物业管理条例》、《宣城市住宅小区物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会《议事规则》由首次业主大会筹备组负责草拟，《议事规则》内容主要包括 ：
一、业主大会名称及相应的物业管理区域；
二、业主委员会的职责；
三、业主委员会议事规则；
四、业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
五、业主投票权数的确定方法；
六、业主代表的产生方式；
七、业主大会会议的表决程序；
八、业主委员会委员的资格、人数和任期等；
九、业主委员会换届程序、补选办法等；
十、业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
十一、业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

颛顼的后裔

上面的十一条中，其实，第二条是最关键的，就是确定业委会的职责，说白一点，就是业委会授权业委会干哪些事？
由于《物权法》、各类《物业条例》、《民法典》虽然对业主、业主大会、业委会的权力和义务作了规定，但对哪些事情业主大会可以委托业委会行使权力，哪些事情不能够委托没有明确说明，于是，现实中，一些业委会在草拟业主大会《议事规则》和《管理规约》时，将原本法定应由业主大会行使的基本权利“委托”给了业委会，让业主大会名存实亡。
通过既往的案例，法院对哪些事项业主大会可以委托，哪些不能委托，作了明确说明。

颛顼的后裔

颛顼的后裔 发表于 2024-5-13 10:11
上面的十一条中，其实，第二条是最关键的，就是确定业委会的职责，说白一点，就是业委会授权业委会干哪些事 ...

这是2000年发生上海的一个案例，一个小区业主因为业委会告了，这个案件本身没有太多的特殊之处，“亮点”在判决书中，首次从法律层面对业主大会委托业委会的内容进行较为明确限定，判决书中的原话是：“本院认为，主要可分为两种情况，一是法定需要全体业主共同行使的，原则上应由业主共同行使，如《民法典》第二百七十八条规定的关于制定和修改业主大会议事规则等事项。二是非法定需要全体业主共同行使的，如《议事规则》等业主自治章程约定属于业主大会权利范围，业主大会另行授权业委会行使的，业委会有权行使。”

颛顼的后裔

通过上面的案例，很明确地说明，《民法典》中第二百七十二条中的内容，业主大会无权通过《议事规则》或《管理规约》进行“委托”给业委会。这些内容包括：
《民法典》第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

颛顼的后裔

也就是说，如果你发现，在你们小区的业主大会的《议事规则》和《管理规约》中，将业主的上述权利“委托”给业主大会或者业委会的，这些“委托”是违法和无效的！

颛顼的后裔

颛顼的后裔 发表于 2024-5-14 16:04
也就是说，如果你发现，在你们小区的业主大会的《议事规则》和《管理规约》中，将业主的上述权利“委托”给 ...

通俗一点说就是，如果作为小区的业主，涉及到《民法典》第二百七十二条规定的相关事项，在正常情况下（指能够被联系到），如果没有征求你本人的意见（或书面），那么，不论业主大会还是业委会所作出的决定都是违法和无效的，业主享有法定的可申请撤销的权利。