二〇二二年十月十二日，发泄一下情绪，记录一下心境

水阳表嫂

孤枕难眠 发表于 2022-10-13 14:00
   现在有的物业公司不是公开招聘，搞歪门邪道进入的，打着一级标准收物业费，物业就几个保安加几个老人扫扫地，小区根本管理不到位，大多数业主大众心态懒的计较，如实交纳物业费，物业赚到盆满钵满，做什么企业也没有开物业公司赚钱而且轻松。

骂物业其实最简单！

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我谈论

水阳表嫂 发表于 2022-10-13 16:14
骂物业其实最简单！

做个简单的假设：

场景：某小区主要道路上的地砖损坏了，有业主打12345热线投诉，政府部门反馈到业委会，业委会要求物业尽快修缮，物业说这个要使用维修基金。

以下展开两种不同的处理方式：

A，业委会同意使用维修基金，积极配合，很快修缮完成，结果：业主满意，物业满意，政府满意，皆大欢喜。

B，业委会开会讨论，认为：按安徽省物业管理条例、或物业服务合同，这个属于小修，费用应由物业公司出（物业管理条例明文规定，物业费开支中包含人员工资及公共部位的小修等，公共维修基金负责中修和大修，再说这地砖不是一天都能坏这么多，是物业企业在平时维护不及时、才积累成大面积损坏），物业公司认为因该使用公共维修基金，因此未能及时修缮，结果：业主不满意（大多数业主都懒得管原因），物业不满意，政府不满意（未及时修缮，可能业主会反复打12345投诉），业委会成为众矢之的。

所以很困惑，有个网友说的好，如果糊很好干，不管谁对谁错，总是骂物业，但这就和社会主义核心价值观、公正、法治、敬业、诚信背道而驰了？

以上仅仅是个简单的例子。




根据国务院《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋机配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相关秩序的活动。
物业费通常包括9大项，具体收费标准商品房和经济适房又有区分。通常情况下，商品房收费为市场调节价，而经适房多为政府指导价。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。

另外，物业费还要根据服务内容与标准。按照物业服务合同分，您所享受的物业服务标准要看合同是如何约定的。
中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护，协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务内容。制定了三个等级标准，你所缴纳的物业服务费的基本服务费用不同的标准，测算出的费用也不同。

根据建设部建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
根据财政部财基字(1998)7号 1998年3月12日
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,结合物业管理企业的特点及其管理要求,制定本规定.除本规定另有规定外,物业管理企业执行 施工,房地产开发企业财务制度.
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本，费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本，营业成本包括直接人工费、直接材料和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业界所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安 费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
以上足以说明，例如：瓷砖掉一块，摄像头坏一个，按规定应属小修，物业应该及时维修到位，现在的大问题是物业养护不及时造成的，理应由物业出资修缮。
物业管理维修中的大修和中修的依据是根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建住房［1998］213号）第四条制定的。
小修的依据和三者之间的界定是依据建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区》的规定而制定和区分的。