学习卡片：新修订《安徽省物业管理条例》重点干货

和气生财蔡

2025-12-11 16:29

新修订的《安徽省物业管理条例》将于2026年3月1日起正式实施。本次修订直面当前物业管理的难点与痛点，在党建引领、业主自治、物业服务规范等方面作出多项重要调整。近日，安徽省社区服务业协会成功召开新修订《安徽省物业管理条例》研讨会，并发布了专业、详实的解读，为行业提供了高质量指引。受此启发，作者作为该协会物业专业类专家、法规类讲师，结合自身理解，特将新《条例》的核心亮点与争议焦点进行了提炼与可视化呈现，旨在为广大同仁提供一份便捷的学习工具。



时间轴

·         发布日期： 2024年12月2日

·         施行日期： 2026年3月1日

·         修订幅度： 原条文修改达 85.6%（新增7条、修改78条），现共7章107条。

第一部分：六大核心亮点（新变化）



1. 党建引领入法

首要原则： 明确“党建引领”是物业管理的首要原则。

核心地位： 建立社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业协调运行机制。

2.  政府职责下沉

街镇赋权： 街道/乡镇有权指导业委会成立、监督换届、协调纠纷，且需配备人员经费。

居委会职能： 赋予居（村）委会具体的指导和监督角色，不再是“旁观者”。

信用监管： 建立物业企业及从业人员信用管理制度，实施失信联合惩戒。

3. 业主自治“更透明”

财务公开： 强制要求公示工作经费、共有资金、维修资金账目。

监督升级： 引入“业主监事会”或独立监事；新增业委会主任“离任审计”。

规范换届： 明确老旧业委会交接程序，解决“交接难”。



4.  服务行为“立规矩”

禁止暴力催收： 严禁以停水、停电、停气或限制电梯使用来催交物业费。

禁止违规行为： 不得挪用资金、不得强制生物识别（刷脸）。

解决退管难： 明确老物业退出和新物业进场的交接义务及法律责任。

服务延伸： 鼓励物业提供助老、托幼、家政等个性化服务。

5. 民生设施“有保障”

充电桩建设： 专章规定（第88-90条），明确新建配建、既有加装流程，解决“充电难”。

维修资金应急： 电梯故障、外墙渗漏等紧急情况，建立快速通道（2日内核实），无需繁琐表决。

6.  纠纷化解“多渠道”

新设机制： 设立“物业服务纠纷人民调解委员会”，提供法庭之外的解决路径。

第二部分：十大热点争议“定调”（硬干货）



争议焦点

新规明确态度/规定

空置房物业费  不减免。 除非合同另有约定，业主不得以未入住为由拒交。

车位租赁  业主优先。 未出售/附赠的车位必须公开，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

人防车位  不得出售/附赠。 必须向全体业主开放，收益用于维护和停车管理支出。

共有收益  归业主所有。 扣除成本后归业主，需纳入共有资金账户管理（如电梯广告费等）。

表决比例  对齐民法典。 实行“双三分之二”参与，“双过半”或“双四分之三”同意。

老物业不走  严厉打击。 合同终止后必须退出并移交，不得阻挠新物业进场，否则面临处罚。

无人管理  应急托底。 物业退出且未选聘新物业时，街道/居委会进行应急管理，费用由业主承担。

装修垃圾  谁产生谁负责。 业主应自行清理或委托物业清理（按约定付费）。

收费模式  包干或酬金。 实行酬金制的，物业必须建立收支台账并接受核查。

应急维修  特事特办。 电梯、消防、渗漏等危急情况，可走简易程序使用维修资金。

总结

总体而言，新修订的《安徽省物业管理条例》是一部体系完整、亮点突出、务实有效的地方性法规。《条例》通过强化监督、明确权责，既保障了业主的合法权益，也规范了物业服务各方的行为，为构建和谐社区、推动行业高质量发展提供了坚实的法治保障，其施行将标志着安徽省物业管理行业法治化、规范化水平迈上新台阶，必将对未来的社区治理实践产生深远影响。

（合肥高新美城物业·陈哲）

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和气生财蔡

左or右 发表于 2026-02-28 21:05
这是一个建议条款，并非硬性规定。

但在实操中，这是一个脱离实际的存在，编写者缺乏业委会实操经验，没有考虑到小区治理的复杂性，可能创造出更多的矛盾冲突。

小区不是公司，不能引入公司管理模式。

因为业委会本身就没有权力，只是业主大会的执行机构，本身不能做决策。不享受工资报酬和职务晋升激励，其存在完全建立在信任基础上。

所以，不接受监督的权力，本身就是个伪命题，因为业委会没有权力！

从法律立法层面来说，业委会本就没有权力，只是业主大会的执行机构，本身不能做任何决策，可现实里你应该也听说过，不少业委会偷偷摸摸签物业合同，尽干些见不得人的事。立法者的初衷本是通过条款设计止争，国家其实从来不缺法律法规的约束，可现实中的小区治理，依旧有很多不尽如意的地方。

业委会的核心定位是业主大会的执行端，本身无独立决策权，所有行为都需依托业主大会的决议，这种“权力依附性”决定了它本就不存在“不受监督的权力”——其履职的核心约束本应是业主的信任和业主大会的授权，而非照搬公司的监事、审计等刚性监督机制。但现实中个别业委会的越界行为，又让立法者不得不通过增设监督条款来规避风险，这就形成了立法初衷与实操现状的矛盾。

在实操中，业委会成员多是无偿付出，既无工资报酬也无职业晋升激励，参与的核心动力是社区责任感和业主信任。此时若用过于繁琐、刚性的监督条款（如设立监事会、高频审计等），不仅会大幅增加业委会的运营成本和时间成本，还会让热心业主望而却步，进一步加剧业委会组建难、履职难的问题；更关键的是，若监督机制的设计脱离业主实际参与度（多数小区业主参与感低、议事积极性弱），这些条款最终可能沦为“纸面规定”，甚至被少数人利用，引发业主间、业主与业委会间的新矛盾，反而违背了立法止争的初衷。

小区治理的核心是业主自治的灵活性和人情味，而非公司管理的标准化和强约束性。对业委会的监督，更应聚焦于“履职公开透明”（如财务、决议、工作进展及时公示）和“业主大会的常态化监督”，用简单、可落地的规则堵住个别越界行为的漏洞，而非增设脱离实际的机构和流程——毕竟，让志愿性的执行团队在信任基础上高效做事，远比用刚性条款制造监督内耗更符合小区治理的实际，也更能实现立法真正想要的止争效果

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左or右

和气生财蔡 发表于 2026-2-28 20:39

这是一个建议条款，并非硬性规定。

但在实操中，这是一个脱离实际的存在，编写者缺乏业委会实操经验，没有考虑到小区治理的复杂性，可能创造出更多的矛盾冲突。

小区不是公司，不能引入公司管理模式。

因为业委会本身就没有权力，只是业主大会的执行机构，本身不能做决策。不享受工资报酬和职务晋升激励，其存在完全建立在信任基础上。

所以，不接受监督的权力，本身就是个伪命题，因为业委会没有权力！

和气生财蔡

左or右 发表于 2026-02-28 20:28
你认为安徽在小区治理上有很多落后的地方？

你能点出123吗？

你认为江浙在小区治理上有很多先进经验？

你能点出123吗？

我告诉你，全中国就找不出一个小区，在小区治理上形成熟经验并可供其他小区完全复制。安徽在小区治理方面表现并不差，我本人也多次在合肥与相关领域的专家直接交流，安徽也有几个较大专业的业主自治组织，当然普通人不关心，也不知道。

你看到外面某个小区，即使在某个时期呈现高光时刻，后面也是昙花一现。

小区治理本就是一场多方博弈，人性多重考量的结果，绝非简单照搬法律条文或其他小区成功经验就能复刻。这里既有公共利益与私有权益的激烈碰撞，也有刚性规定与世俗人情的艰难磨合。

日常琐事中，电梯维修的费用分摊、公共绿地的使用变更、车位管理费的定价调整，机动车电瓶车管理，每一个议题都触动着居民的切身利益。更难的是人性的考量，有人讲究规则，有人顾及情面。有人只顾眼前，有人着眼长远。当意见分歧时，不能仅凭“多数决”就理所当然地扼杀少数人的合理诉求，这种简单的民主逻辑，往往也会形成对少数人的暴政，甚至激化邻里矛盾。如何在法治框架下，找到兼顾各方的平衡点，这才是小区治理的真正立足点。

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和气生财蔡

左or右 发表于 2026-02-28 20:28
你认为安徽在小区治理上有很多落后的地方？

你能点出123吗？

你认为江浙在小区治理上有很多先进经验？

你能点出123吗？

我告诉你，全中国就找不出一个小区，在小区治理上形成熟经验并可供其他小区完全复制。安徽在小区治理方面表现并不差，我本人也多次在合肥与相关领域的专家直接交流，安徽也有几个较大专业的业主自治组织，当然普通人不关心，也不知道。

你看到外面某个小区，即使在某个时期呈现高光时刻，后面也是昙花一现。

小区治理本就是一场多方博弈，人性多重考量的结果，绝非简单照搬法律条文或其他小区成功经验就能复刻。这里既有公共利益与私有权益的激烈碰撞，也有刚性规定与世俗人情的艰难磨合。

日常琐事中，电梯维修的费用分摊、公共绿地的使用变更、车位管理费的定价调整，机动车电瓶车管理，每一个议题都触动着居民的切身利益。更难的是人性的考量，有人讲究规则，有人顾及情面。有人只顾眼前，有人着眼长远。当意见分歧时，不能仅凭“多数决”就理所当然地扼杀少数人的合理诉求，这种简单的民主逻辑，往往也会形成对少数人的暴政，甚至激化邻里矛盾。如何在法治框架下，找到兼顾各方的平衡点，这才是小区治理的真正立足点。

这是新的安徽省物业管理条例第二十条规定的，意思可以设立。

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左or右

和气生财蔡 发表于 2026-2-28 15:38
我在江浙沪有些业主群里看到，他们那～有些小区是有监事会的，说明一个问题，权力失去监督，会引来什么样 ...

你认为安徽在小区治理上有很多落后的地方？

你能点出123吗？

你认为江浙在小区治理上有很多先进经验？

你能点出123吗？

我告诉你，全中国就找不出一个小区，在小区治理上形成熟经验并可供其他小区完全复制。安徽在小区治理方面表现并不差，我本人也多次在合肥与相关领域的专家直接交流，安徽也有几个较大专业的业主自治组织，当然普通人不关心，也不知道。

你看到外面某个小区，即使在某个时期呈现高光时刻，后面也是昙花一现。

小区治理本就是一场多方博弈，人性多重考量的结果，绝非简单照搬法律条文或其他小区成功经验就能复刻。这里既有公共利益与私有权益的激烈碰撞，也有刚性规定与世俗人情的艰难磨合。

日常琐事中，电梯维修的费用分摊、公共绿地的使用变更、车位管理费的定价调整，机动车电瓶车管理，每一个议题都触动着居民的切身利益。更难的是人性的考量，有人讲究规则，有人顾及情面。有人只顾眼前，有人着眼长远。当意见分歧时，不能仅凭“多数决”就理所当然地扼杀少数人的合理诉求，这种简单的民主逻辑，往往也会形成对少数人的暴政，甚至激化邻里矛盾。如何在法治框架下，找到兼顾各方的平衡点，这才是小区治理的真正立足点。

左or右

和气生财蔡 发表于 2026-2-28 15:38
我在江浙沪有些业主群里看到，他们那～有些小区是有监事会的，说明一个问题，权力失去监督，会引来什么样 ...

监督的方式有多种多样，但没必要选择一个容易产生内耗的方式，而这种内耗基本上是必然产生。

你看到有些小区有监事会存在，那是形式上存在，无非是照猫画虎。一旦监事会，真正的运作起来，时间一长，必然内耗，小区就会陷入宫斗修罗场

纵观中华5000年历史，毫无例外。

如果你想成立业委会，你想接受监督，最务实的办法就是组建业主群，并在业主群公开身份，接受全体业主监督，直面每一位业主。

我在小区10个业主大群，就是公开身份的，每一位业主都可以随时随地@我。

与物业乱作为相比较，小区业主内耗，也是非常影响小区发展的，其破坏力不亚于物业乱作为。

李子宏