学习卡片：新修订《安徽省物业管理条例》重点干货

和气生财蔡

2025-12-11 16:29

新修订的《安徽省物业管理条例》将于2026年3月1日起正式实施。本次修订直面当前物业管理的难点与痛点，在党建引领、业主自治、物业服务规范等方面作出多项重要调整。近日，安徽省社区服务业协会成功召开新修订《安徽省物业管理条例》研讨会，并发布了专业、详实的解读，为行业提供了高质量指引。受此启发，作者作为该协会物业专业类专家、法规类讲师，结合自身理解，特将新《条例》的核心亮点与争议焦点进行了提炼与可视化呈现，旨在为广大同仁提供一份便捷的学习工具。



时间轴

·         发布日期： 2024年12月2日

·         施行日期： 2026年3月1日

·         修订幅度： 原条文修改达 85.6%（新增7条、修改78条），现共7章107条。

第一部分：六大核心亮点（新变化）



1. 党建引领入法

首要原则： 明确“党建引领”是物业管理的首要原则。

核心地位： 建立社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业协调运行机制。

2.  政府职责下沉

街镇赋权： 街道/乡镇有权指导业委会成立、监督换届、协调纠纷，且需配备人员经费。

居委会职能： 赋予居（村）委会具体的指导和监督角色，不再是“旁观者”。

信用监管： 建立物业企业及从业人员信用管理制度，实施失信联合惩戒。

3. 业主自治“更透明”

财务公开： 强制要求公示工作经费、共有资金、维修资金账目。

监督升级： 引入“业主监事会”或独立监事；新增业委会主任“离任审计”。

规范换届： 明确老旧业委会交接程序，解决“交接难”。



4.  服务行为“立规矩”

禁止暴力催收： 严禁以停水、停电、停气或限制电梯使用来催交物业费。

禁止违规行为： 不得挪用资金、不得强制生物识别（刷脸）。

解决退管难： 明确老物业退出和新物业进场的交接义务及法律责任。

服务延伸： 鼓励物业提供助老、托幼、家政等个性化服务。

5. 民生设施“有保障”

充电桩建设： 专章规定（第88-90条），明确新建配建、既有加装流程，解决“充电难”。

维修资金应急： 电梯故障、外墙渗漏等紧急情况，建立快速通道（2日内核实），无需繁琐表决。

6.  纠纷化解“多渠道”

新设机制： 设立“物业服务纠纷人民调解委员会”，提供法庭之外的解决路径。

第二部分：十大热点争议“定调”（硬干货）



争议焦点

新规明确态度/规定

空置房物业费  不减免。 除非合同另有约定，业主不得以未入住为由拒交。

车位租赁  业主优先。 未出售/附赠的车位必须公开，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

人防车位  不得出售/附赠。 必须向全体业主开放，收益用于维护和停车管理支出。

共有收益  归业主所有。 扣除成本后归业主，需纳入共有资金账户管理（如电梯广告费等）。

表决比例  对齐民法典。 实行“双三分之二”参与，“双过半”或“双四分之三”同意。

老物业不走  严厉打击。 合同终止后必须退出并移交，不得阻挠新物业进场，否则面临处罚。

无人管理  应急托底。 物业退出且未选聘新物业时，街道/居委会进行应急管理，费用由业主承担。

装修垃圾  谁产生谁负责。 业主应自行清理或委托物业清理（按约定付费）。

收费模式  包干或酬金。 实行酬金制的，物业必须建立收支台账并接受核查。

应急维修  特事特办。 电梯、消防、渗漏等危急情况，可走简易程序使用维修资金。

总结

总体而言，新修订的《安徽省物业管理条例》是一部体系完整、亮点突出、务实有效的地方性法规。《条例》通过强化监督、明确权责，既保障了业主的合法权益，也规范了物业服务各方的行为，为构建和谐社区、推动行业高质量发展提供了坚实的法治保障，其施行将标志着安徽省物业管理行业法治化、规范化水平迈上新台阶，必将对未来的社区治理实践产生深远影响。

（合肥高新美城物业·陈哲）

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监督升级：引入“业主监事会”或独立监事。

该提议脱离实操、违背人性，不可取，明显缺乏业委会实际运作经验，属于脱离现实的想当然式决策。

该提议看似完善监督机制，实则未充分理解基层小区治理逻辑与中国人性特点。

业委会是怎么产生的？

业委会由全体业主基于信任依法投票选举产生，是代表业主行使公共权益的公益服务组织，没有工资报酬，需要承担做事的风险和压力。而业主监事会的设立初衷，本质上是对业委会的不信任与监督对立，其设立逻辑与业委会信任投票存在根本性矛盾。若业主对业委会缺乏信任，当初便不应投票选举；若监事会成员具备更强的专业能力与履职素养，理应直接参选业委会履职；若以“不信任”为前提设立监事会，后续若业主对监事会产生质疑，又该设立何种组织进行约束，这样一来，监督体系将陷入无限循环的内耗。

现行法律法规已赋予单个业主对业委会完整的监督权、撤销权与知情权。

业委会成员均为无偿公益奉献，需承担小区治理的具体事务、付出大量时间精力。而监事会无需承担实操工作，仅以监督为名对业委会履职进行挑剔、质疑，极易滋生“只挑刺不干事、享权力不担责”的不良风气，导致业主群体普遍趋利避害，争相加入监事会，无人愿意投身业委会实干。在国内小区的现实治理环境中，业委会与监事会并行必然引发权责冲突、派系对立，矛盾难以调和，长期运作下只会引发小区治理混乱，破坏业主间的和谐关系，让小区变成宫斗修罗场。50%以上的业委会活不过一年，绝大部分原因是小区内耗造成的。

完善业委会监督体系，无需另设组织制造内耗，从长期实践来看，我认为：

一是加强业主普法宣传，引导全体业主依法行使参与权、监督权与撤销权，激活业主自主监督的核心力量。二是强化主管部门与社区的指导监督职责，肯定业委会的公益价值，给予其合理的社会认可与正向激励，同时规范履职流程。三是业委会成员主动提升专业能力与履职水平。

而对于业委会履职中出现的侵占公共资金、挪用经费、非国家工作人员受贿等违法行为，严格依法追究刑事责任，以法律约束重塑业委会健康履职的生态环境。